Selles blogipostituses vaatleme turvaliste tehingute põhipunkte, keskendudes kinnisvaratehingute registreerimise õiguslikule mõjule ja protseduuridele ning omandiõiguse tagamise olulistele tingimustele.
Omandi kontrollimise õigust nimetatakse omandiõigusteks, mis hõlmavad valdust, omandiõigust, rendiõigust ja hüpoteegiõigust. Omandi hulgas on kinnisvara üldiselt kallim kui vallasasi. Seetõttu tuleb kinnisvaratehingutesse suhtuda ettevaatlikult, mis muudab protsessi mõnevõrra tülikaks. Näiteks korteri ostmisel maksab ostja müüjale tavaliselt umbes 10% ostuhinnast suuruse tagatisraha. Reeglina loetakse tagatisraha lepingu rikkumise trahviks, seega saab ostja lepingu ühepoolselt üles öelda, kaotades tagatisraha, ja müüja saab lepingu ühepoolselt üles öelda, makstes tagatisraha kahekordse summa.
See lepingu tagatisraha süsteem on oluline tegur müüja ja ostja vahelise usalduse loomisel. Alates lepingu tagatisraha vahetamise hetkest vastutavad lepingu pooled lepingu täitmise eest, mis hoiab ära lepingu kerge rikkumise. Lisaks on lepingu tagatisraha selge tõend müügilepingu sõlmimise kohta, pakkudes mõlemale lepingupoolele õiguslikku stabiilsust.
Ülejäänud 90% ostuhinnast võib tasuda täiendavalt, seda nimetatakse vahemakseks. Pärast vahemakse tegemist ei saa lepingut ühepoolselt lõpetada. Kui ülejäänud summa on tasutud, on ostuhinna tasumine lõpule viidud ja samal ajal saab ostja müüjalt asjakohased dokumendid, sealhulgas registreerimistunnistuse. Sel hetkel loetakse müügileping sõlmituks ja ainus järelejäänud protseduur on registreerimine.
Kinnisvaraga seotud õiguste kohta käiv teave kantakse registrisse vastavalt seadusele ning sellise teabe registrisse kandmise korda või registreerimist ennast nimetatakse registreerimiseks. Kinnisvaraõigusi puudutavad küsimused avalikustatakse registreerimise kaudu. Registriraamat on korraldatud kinnisvara, mitte omaniku järgi ning iga kinnisvara kohta peetakse ainult ühte registreerimiskannet. Põhimõtteliselt ei saa omand eksisteerida eraldi kinnisvara osa või komponendi osas ega saa kehtestada ühte omandiõigust mitme kinnisvara kohta.
Võtame näiteks korteri. Korteri kohta on ainult üks register ja registri tiitellehel on teave näiteks hoone aadress ja seisukord, samas kui põhiosas on teave korteriomandi tekkimise ja muutuste kohta. Kui lisaks omandiõigusele on ka muid õigusi, näiteks rendiõigus ja hüpoteegiõigus, registreeritakse need lisaosas. See selgitab kinnisvara õigussuhteid ja suurendab tehingute stabiilsust.
Kinnisvaratehingud ei lõpe lihtsalt lepingu allkirjastamisega; järgnevad protseduurid on samuti väga olulised. Pärast seda, kui ostja on tasunud ülejäänud summa, peab ta kontrollima registri kinnitatud koopiat ja saama müüjalt kõik dokumendid. Selle protsessi käigus tekkida võivate juriidiliste probleemide vältimiseks on tark pöörduda advokaadi või kohtukirjutaja poole. Kui registreerimisprotsess on lõpule viidud, tunnustatakse ostjat ametliku omanikuna ja tal on tugev positsioon tulevastes juriidilistes vaidlustes.
Kuna tehinguid tehakse usaldusväärselt registreeringu avalikustamise alusel, peab registreering kajastama tegelikku õigussuhet. Uue aluse, näiteks müügi teel omandiõiguse muutuse tõttu registreerimist nimetatakse uue aluse registreerimiseks, mis hõlmab omandiõiguse ülemineku registreerimist ja hüpoteegi registreerimist. Lisaks, kui kinnitust leiab, et täidetud registreering ei vasta tegelikule õigussuhtele taotluses oleva vea tõttu, on võimalik taotleda registreeringut selle parandamiseks. Seda nimetatakse parandusregistreeringuks. Parandusregistreering võib hõlmata registreeringut kinnisvara märkimise või registreerija nime parandamiseks või registreeringut õiguse enda parandamiseks, näiteks hüpoteegi registreeringu muutmist rendiõiguse registreeringuks.
Üldreeglina peavad registreerimistaotlused esitama registreerimiseks õigustatud isik ja registreerimiseks kohustatud isik ühiselt, et tagada registreeringu autentsus. Registreerimiseks õigustatud isik on isik, kes registreeritakse registris uue õiguse omajana, ja registreerimiseks kohustatud isik on isik, kes algselt registreeriti õiguse omajana. Korterimüügilepingu alusel toimuvat registreeringut peavad ostja ja müüja samuti ühiselt taotlema. Paljud inimesed arvavad, et registreerimist taotleb ostja, kuid tegelikult on tavaline, et müüja usaldab ostjale registreerimise enda nimel taotlemise, mistõttu see nii ka näib.
Registreeringu kehtivuse kindlaksmääramisega seoses käsitletakse järgmisi kahte põhimõtet. Põhimõtet, et avaliku teatamise puudumisel ei ole omandiõiguste üleminek poolte vahel ega ka kolmandate isikute suhtes kehtiv, nimetatakse asutamisnõudeks. Teisest küljest, kui leping on sõlmitud, on omandiõiguste üleminek poolte vahel kehtiv, kuid põhimõtet, et omandiõiguste üleminekut ei saa kolmandate isikute vastu väita, kui see ei ole avalikult avalikustatud, nimetatakse vastuväite põhimõtteks. Meie õigussüsteemi kohaselt omandab kinnisvara omanik omandiõiguse siis, kui nimi on registrisse kantud.
Seetõttu on oluline registreerimisprotseduuri hoolikalt järgida ja registri koopiat igal ajal kontrollida, et tagada oma õiguste kaitse. Kinnisvaratehingud on elus olulised otsused ning nõuavad hoolikat ja põhjalikku ettevalmistust. See hoiab ära ootamatud õiguslikud vaidlused ja tagab turvalise ja rahuldava tehingu.
